MODELO DE PRECIOS HEDÓNICOS PARA LA ESTIMACIÓN DEL ÍNDICE DE VALORIZACIÓN INMOBILIARIA DE MEDELLÍN –IVIME–

Catastro Municipal de Medellín, tiene dentro de sus objetivos, identificar y censar los inmuebles pertenecientes a la ciudad. Además de esto, por ley debe presentar máximo cada cinco años la actualización del Censo Catastral. Este proceso recoge el cambio acumulado durante los años anteriores de los componentes físico, económico y jurídico de los inmuebles de Medellín. Lo cual, implica fuertes correcciones en los avalúos catastrales de los bienes raíces.

En consecuencia, se buscó construir un índice propio que permitiera conocer por año la evolución del valor de los inmuebles de la ciudad. Inicialmente se contempló el uso residencial: apartamentos, casas y casas en unidad cerrada. La metodología implementada consistió en un modelo de precios hedónicos que estima el valor por m² de un inmueble en la ciudad de Medellín, capturando los atributos que constituyen el valor del mismo. El periodo de estudio fueron los años 2008 a 2014, se contemplaron variables constructivas, de localización y temporales. El modelo resultante obtuvo un porcentaje de explicación (R²) del 82%, implicando que las variables estipuladas soportan en gran medida el valor de los 15.533 inmuebles utilizados durante el proceso.

Por lo tanto, se logró obtener un insumo técnico que permitirá evitar las grandes correcciones de valores catastrales, para dar paso a cambios suaves y acordes a las condiciones del mercado inmobiliario. Servirá también, como alternativa de valoración masiva, puesto que el resultado tiene una explicación muy alta para la variabilidad del valor de los inmuebles en toda la ciudad. Ver más...

Construcción gráfico OIME.
Análisis histórico del valor de los bienes inmuebles residenciales en Medellín