Por qué existen diferenciales de valores en los
apartamentos nuevos, sí construir un inmueble cuesta aproximadamente lo mismo
en cualquier sector? El presente estudio identifica las principales causas de
estas disparidades, mediante un modelo de precios hedónicos, el cual intenta
descubrir los atributos de un bien que explican su precio, a la vez que
discrimina la importancia cuantitativa de cada uno de ellos. Construir un
apartamento con todos los acabados en la zona de expansión cuesta $ 1.258.118
el m2, correspondiente al valor del intercepto. Para conocer el valor m² del
mismo apartamento en Obra Gris, basta con restarle el coeficiente de la
variable OG (317.692). Para estimar el valor por m² de un apartamento
completamente terminado en otro sector de la ciudad, hay que adicionarle al valor
base (intercepto) el coeficiente estimado de esta zona (ver gráfico 1).
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Valor m² de un apartamento con Acabados
Completos según la ubicación
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Adicionalmente, se vislumbra una estrecha
relación entre el valor m² de los apartamentos y las variables de lote
(sectores), puesto que al ser aproximadamente constante el costo de construir
un apartamento en cualquier sector, cada vez que se mejore la ubicación, el
mayor valor de los apartamentos será explicado por la variable sector. Sí
traducimos la afirmación anterior en términos de un ALFA (participación del
lote frente al valor del apartamento), se puede observar, que al pasar de
ubicación baja para una ubicación alta con el mismo tipo de acabados, el
numerador (lote) crece más rápido que el denominador (valor m2 apto). Ver mas...
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